Почему в России много бедных?
Наверное, потому, что народ невежественен, ленив, пофигист по натуре, не формирует общественного сознания...
Если ты такой умный, то почему такой бедный?(с)
...
А потому:
2005 год
Международные сельхоз-гиганты готовятся скупать земли в России
Российское земельное законодательство порой больше вызывает вопросов, чем дает ответов.
Однако и в таком виде оно вполне подходит для осуществления предпринимателями своих целей: главное - уметь им пользоваться. Что и делают не только российские инвесторы, но и крупные транснациональные гиганты сельскохозяйственного бизнеса. О том, как делать успешный бизнес в условиях российского земельного законодательства и на что следует вообще обратить внимание, корреспонденту проекта "РБК-Недвижимость" Вере Ковалевой рассказывает партнер "Пепеляев, Гольцблат и Партнеры" Виталий Можаровский.
- Насколько, по Вашему мнению, совершенно современное земельное законодательство?
- Естественно, оно далеко от идеала. Тем не менее, существующего законодательства вполне достаточно для решения большинства вопросов. Существует много норм, регулирующих земельные отношения: Гражданский кодекс (17 глава), Земельный кодекс, Закон об обороте земель, Закон об изменении категорий земель, региональные законы, подзаконные акты и т.д. Надо лишь учитывать, что в законе не существует описания конкретных ситуаций. Закон - это абстракция, некое универсальное правило, которое должно быть применимо к любым ситуациям. Конечно, порой законы казуистичны и кое-где противоречат друг другу. Характерный пример - вопрос о том, кто принимает решение о приватизации застроенного участка. Об этом по-разному говорится, как минимум, в трех федеральных нормативных актах.
А еще надо не забывать, что по Конституции вопросы земельного права и приватизации относятся к предметам совместного ведения Федерации и регионов.
Но хотя существующее законодательство требует изменений, мне кажется, их надо вносить очень аккуратно, дозированно, так как уже есть сложившаяся практика, которая исправно работает.
- Проявляют ли иностранные компании интерес к российским землям?
- Да, и этот интерес растет на глазах. Чего стоят примеры Cargill, Bunge, Louis Dreyfus, Bonduelle, SECAB на юге России. У нас есть несколько иностранных клиентов, которые занимаются сельхозбизнесом. Это крупные глобальные сельхозпроизводители. В России они рассматривают перспективы приобретения больших земельных угодий. Иностранцы обычно долго выбирают площадку, так как предпочитают разобраться, что им надо, когда, сколько, по чем и где.
Наши клиенты уже третий год проводят масштабное тестирование земли в разных регионах России( т.е с 2002???)- например, в Сибири и на Дальнем Востоке. Они устанавливают маленькие метеостанции, отслеживают миграцию насекомых, делают пробы воздуха и воды, высевают разные сорта. Сначала они хотели арендовать по 5 га в каждом месте. Можно было бы оформить аренду, но она была бы юридически ничтожна, так как права на эти земли не оформлены. Оценив стоимость формализации права на землю, в данном конкретном случае мы пришли к выводу о нецелесообразности оформления аренды и перешли на концепцию контрактации.
Когда же речь идет о серьезных инвестициях, земля всегда оформляется надлежащим образом.
- Какие проблемы возникают при обороте с/х земель?
- Проблем достаточно. Первая, с которой сталкиваешься, – это определение собственника земли. 
Эта проблема связана с практиковавшимся в начале 90-х годов механизмом оформления земли.
Тогда с/х предприятия приватизировалась, и на каждого человека приходился определенный надел земли в составе этого предприятия – так называемые "земельные паи".
Чем плодороднее была земля, тем меньший пай получал человек.
Нераспределенная земля или передавалась в постоянное пользование с/х предприятия, или сдавалась ему в аренду.
Когда люди юридически становились владельцами земельных паев, иногда 
им предлагали этими паями оплатить акции с/х предприятия.
В тех случаях, когда акции оплачивались земельными паями, частные лица переставали быть собственниками земли. 
Понятно, почему "предлагалось"?
Право собственности на землю переходило к предприятию.
Но бюрократическая машина такова, что, после того, как люди перестали быть собственниками, они спустя некоторое время получали свидетельство о собственности.
(Чтобы "пар" выпустить и окончательно заморочить)
В результате зачастую возникало два титульных собственника: частное лицо (акционер) и с/х предприятие. На практике победителем в такой ситуации выходит, как правило, тот, кто первым зарегистрирует свое право собственности. Обычно "инвесторам", концентрирующим земельные доли, везет больше.
- Инвесторы обычно скупают паи или акции с/х предприятий?
- Девелоперы в первую очередь скупают Свидетельства о земельном пае у частных лиц. Скупив Свидетельства, девелоперы получают право зарегистрироваться в реестре собственников земли. В ситуации с двумя титульными собственниками, описанной ранее, девелоперы говорят: вот у нас доля в праве собственности на участок и мы хотим выделить нашу долю в натуре. И они получают зарегистрированное право собственности, строго юридически не являясь собственниками. Так что я не случайно использовал термин "покупка Свидетельств", а не "покупка "паев".
Самый яркий пример такой ситуации был связан с первым конным заводом на западе Москвы, когда столкнулись две группы, одна из которых скупала паи, а другая – акции завода, у которого тоже были права на землю. У каждой из этих групп были внешне абсолютно законные бумаги. Возможно, этот конфликт послужил толчком для того, чтобы девелоперы начали скупать оба вида бумаг – и свидетельства о пае и акции с/х предприятий. Поэтому сейчас, в случае если документы о земле двусмысленны, в большинстве случаев скупаются и свидетельства о собственности (паи) и акции.
ссылка >>
